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陈宝存:明年二季度前是出手买房的最佳时期。

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2018.06.26  来源: 已浏览:264 编辑:

  是住房需求改善升级与收入水平的总体上扬造成了供需的严重失衡,特别是04年统一招拍挂出让土地政策实行之后,短期内,土地供应急剧下降导致市场住房供应的急剧下降,而与此同时,国人收入总水平急剧上扬。至于自住刚性需求、改善性需求还是投资投机需求,加速购置的唯一原因还是恐慌性购买,而恐慌性购买的前提是房源紧缺。这是众多一二三线城市乃至四线以下城市房价轮番升势的主要原因。

  二次调控的主旨是通过抑制基本需求、严控投资需求的方式,辅以加剧房企资金链条崩溃压力导致房企降价以求销售量,试图平抑房价,但是,大家会看到同时压制的是土地购置和房地产投资的增速,同时还会延缓开发速度、上市量,那么未来的一两年,供应下降造成的市场趋势也就相当明显。土地问题才是房价上涨的主因,但是,二次调控除了进一步减缓土地供应数量,不会有其他作用。

  2010年前三季度,全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米,同比增长35.6%,土地购置费7111亿元,增长83.7%。而9月当月,房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米,增长20.3%,土地购置费1094亿元,增长80.1%。改变土地购置费上升的局面是相当艰难的。

  由国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院10月18日发布的2010年第三季度全国主要城市地价监测报告显示,三季度全国105个主要监测城市地价总体水平为2805元/平方米,商业、居住、工业分别为5018元/平方米、4085元/平方米和623元/平方米;环比增长率分别为1.76%、2.05%、1.96%、1.41%;同比增长率分别为8.98%、10.14%、11.74%、5.34%。


  36个重点监测城市地价总体水平变化趋势与全国105个城市基本保持一致,且各项指标均高于全国105个城市平均水平。据专家分析,统计显示三季度监测城市间居住地价呈现层次性差异,一线城市地价增幅持续回落,部分二、三线城市上涨明显。
  但是与此同时,一线城市土地出让距离土地供应计划相距甚远。甚至第四季度的所谓土地供应加速,有误导之嫌。实际土地供应加速靠信心是没有意义的。第四季度的土地购置热情势必受到9、28之后政策的影响,也受到房企资金链压力的影响。但是同时,土地购置费,也就是土地拍卖价的下探根本是不可能的事情。未来的土地购置高涨应该推至2011年第二季度。


  受土地收购成本的影响,在房企对于土地的热情下降的局面下,土地供应的热情也必然下降。这是相辅相成的。热衷于土地财政只是一方面,而土地收储在07年之后,费用急剧提高,而房地产开发用地的出让,确实不可能有地方财政补贴地价,而只会趋向靠市场解决成本上升的问题。

  这一局面对于靠旧城改造拆迁腾退完成土地供应的一线城市来说,只会是收购成本的进一步上升。中服地块至今不敢上市的唯一原因是抢购导致的楼面地价高涨,给市场的直接影响。如果按潘石屹的预计,中服地块楼面地价达到5万/平米,那么CBD区域的商业写字楼与住宅的价格会大幅提升。而市场需求是最不需要主政部门担心的。

  需求至今仍是无限的,而且不可预测,原因是涌入五大一线城市的资金到底有多少,至今也没有可供参考的数据,大家不同的是不能统计表外的灰色收入,而投资无出处,势必造成楼市股市资金的聚集。

  但是,供应是有限的,也是不可能大量增加的。这并非地方政府不努力,而是10年间土地的概念发生了极大地变化,目前的所有增加土地供应的努力实质上已经根本不可能实现了。

  而9、29严控政策下,首要的影响是上市和开工量。至于前三季度的开工量急剧增加的状况,是在房企预期大增的基础上,这一状况必然在第四季度转变。而一旦市场恢复,报复性的销售井喷,10年前三季度的开工量很快就将被消化。试图根据压抑期的销售量分析市场是没有意义的。

  短期内的波动影响预期将越来越短促,而不是长效影响。所谓的新政保鲜期也将越来越短。这从很多城市的目前市场局面可以看出。

  数据显示:上海楼市截至10月28日统计,本周末(10.30-10.31)预开住宅项目8个,总计推盘1332套,环比增加185%,开盘均价20714元/平,环比大涨45%。豪宅是影响开盘均价的大涨的主因。当然,均价的统计本身也不科学。

  据报道,10月30日,恰逢深圳“限购令”实施满月,当业内外人士还在讨论“二次调控”、“限购令”及加息给楼市所带来的影响时,深圳某网站免费看房车载着60余网友赴金地上塘道实地看房,近半数网友表现出了强烈的购房意向,其中十多位现场交付定金。

  据《华夏时报》的调查,五环至六环间11月份的开盘均价确实已经开始走低。从已经有报价的项目统计来看,整体开盘均价为每平米19000元左右,相比10月份五至六环间已开盘项目的开盘均价下降了13%,与10月份(截至20日)五至六环间在售商品住宅的成交均价相比下降了近2%。北京房价的下探,与四环以内无关,还是那句话,均价只是成交主体区域占比偏向五环以外的情况,北京房价不可能有实质下降。

  出手买房的最佳实际出现在2010年的第四季度和2011年的第一季度。明年的二季度,市场将逐步走出困局。

 

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