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全国房企10年内雪藏近12亿平方米土地

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2018.06.26  来源: 已浏览:255 编辑:



  谁在囤地?

  上市房企囤地大起底

  《中国经济周刊》记者 刘德炳 北京报道

  囤,现代汉语词典上的说明是“储存”,中性动词。

  那么,“囤地”呢?

  土地,对于开发商来说是最重要的生产资料。“囤地”本来是房地产开发商正常的市场行为。

  《中国经济周刊》通过对多方数据的综合分析,以囤地的本意――储备土地的角度解读,按照土地建筑面积的口径,整理出中国上市房地产企业囤地排行榜。但曾几何时,在房价日益高涨带来的情绪压力下,“囤地”被视作意在让房价脱离民众购买力的“奸商诡计”,而被加以贬义。伴随政府对开发商土地开发监管的加强,“囤地”又成为了政府、开发商与民众之间的博弈象征。

  安得广厦千万间?

  在中国,谁有这个能量?

  开发商。

  其实,中国房地产开发企业手中储存的土地,建成住房绝对不止1000万间。

  从今年6月-10月,《中国经济周刊》研究部通过对125家内地上市房企及20家香港上市内地房企的2009年报2010年半年报以及三季度土地市场表现进行梳理,并且对一些房企旗下的项目长期跟踪,并借鉴证券企业对内地上市房企财报的解读,制作出“内地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

  榜单显示,非但个别企业的土地储备数量十分巨大,就整体而言,其储量更加超乎想象――统计数据显示,目前仅125家内地上市房企就手握高达近4亿平方米的未开发土地量。而20家香港上市房企拥有的土地储量更是高达4.2642亿平方米!也就是说,中国上市房企囤地逾8亿平方米。

  保利地产囤地最多,万科第二

  今年的保利地产,不太寻常。

  和2009年、2010年在土地市场上高歌猛进、大举扩张的风格截然不同,保利地产在2010年半年报中谈到土地扩张的成果时却表现得十分含蓄,甚至是有些羞涩。

  保利地产半年报指出,截至今年6月末,企业共有在建拟建项目115个,占地面积2640万平方米。

  多家券商在提到保利地产的土地储备时也都原文照搬了这句话,这给市场造成了一种错觉。

  事实上,业内对土地储备的统计主要基于建筑面积,因为建筑面积的多少才决定房屋的真正数量与销量,一般来说,土地建筑面积要大于占地面积(建筑面积=占地面积×容积率)。

  究竟大到什么程度?

  据华泰证券资料显示,目前内地沪深两市共有125家房地产企业。《中国经济周刊》结合这125家企业第三季度的土地市场表现、2010年半年报等公开资料,整理出内地上市房企土地储备排行榜。在该份榜单中,首先映入眼帘的就是保利地产。

  截至目前,保利地产的储备土地建筑面积为3369万平方米,超过了行业龙头万科,位居中国内地上市房企之首。

  在今年前9个月的时间里,万科地产在土地市场总共斩获了1433万平方米的权益建筑面积,其拿地势头比保利地产2009年全年夺得1338万平方米还要激进。相比于其2009年底的土地储备,这意味着万科地产在今年1―9月之间重新再造了大半个万科地产。

  该份榜单显示,截至目前,万科地产以3268万平方米建筑面积的土地储备排在中国“内地上市房企囤地排名”的第二位。苏宁环球、首开股份、中天城投、中国建筑、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产等企业均以1000万平方米以上的土地储备位居“内地上市房企囤地排名”的前十位,第十位的招商地产土地储备量高达1000万平方米。

  排在第十一名至第二十名的内地上市房企依次是:香江控股、世茂股份、华发股份、中弘地产、金融街、名流置业、上实发展、泛海建设、福星股份、北辰实业。

  但与此同时,也有多家内地上市房企的土地储备为零,比如ST兴业、武昌鱼、联华合纤等。

  总体来看,据《中国经济周刊》结合125家内地上市房企的半年报等统计,目前内地上市房企的储备土地建筑面积总量为近4亿平方米,按照人均30平方米居住面积计算,仅内地上市企业的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。

  从货币资金角度,也能够说明今年上半年的土储大战。从货币资金指标来看,去年底内地上市房企手头的现金量为1918亿元,而半年报显示内地上市房企现金量减为1844亿元。

  而房企存货(主要包括在建房产和未开发土地的市场价格)的变动情况正好说明了这种递减趋势。

  据2010年半年报显示,截至今年6月底,内地上市房企的存货高达8100亿元,而去年底仅为6387亿元,增长了20%。其中,买地积极的万科地产的存货由901亿元上升到了1115亿元,大增24%。保利地产同样今年在土地市场上大展拳脚,截至目前斩获建筑面积近1000万平方米土地储备,其存货则上涨了50%多。

  湘财证券地产研究员张化东表示,从数据来看,内地上市房企的土地储量是比较大的,因为上市房企要想实现持续发展,就必须保证一定的土地储备。而且,房地产业是一个资金和土地密集型的行业,对于绝大多数企业而言,其土地建房销售仍是最大的资金来源,因此在一个持续上升的市场行情里,就土地储备而言,将会呈现强者越强、弱者越弱的两极分化格局。


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